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领域

欧洲零售物业:逆向思维走起

2018年7月2日

欧洲零售物业普遍不被市场看好,但所谓逆境生存勇者胜,如能在合适地段物色到合适资产,投资者亦可有一番作为。

网购风生水起,给实体零售带来不小的冲击。英国零售受创尤为严重,包括玛莎、德本汉姆、福来德等老牌百货在内的零售商纷纷宣布闭店计划。 英国伦敦的卡斯商学院6月发布的一份报告称,银行不愿向位于英国次级商圈的零售项目发放贷款。

一些分析师则认为零售物业已处于“超卖区”,价格跌至不合理水平。第一太平戴维斯投资管理公司认为一些零售细分领域仍有价值有待挖掘,其新设立的欧洲零售基金也将主攻这些领域。

具体包括:

  • 奢饰品店铺,约90%的消费发生在实体店,比例高于欧洲所有品类平均水平(85%)
  • 平价商店,商品定价超低,到店消费比网购更实惠,因为后者还需支付邮费
  • 便利店,不易被网购替代
  • 奥特莱斯,深受游客及寻求性价比的本地买家青睐,例如位于英国牛津的比斯特购物村(见上图)
  • 交通枢纽附近的零售物业
  • “体验式”商业,一站式融合购物、休闲、餐饮业态

第一太平戴维斯投资管理公司全球首席投资官Kiran Patel先生表示,还有一些零售市场值得关注:“我们认为在荷兰、德国、丹麦的二线城市,可以甄选出增长潜力显著的零售投资机会。德国五大城市(慕尼黑、法兰克福、汉堡、柏林、科尔隆)及周边,还有斯德哥尔摩的核心零售物业尤具吸引力;此外在西班牙、瑞典、英国,临近交通枢纽、地理位置优越的零售仓储物业也是不错的投资对象。”

德国基金管理公司Warburg-HIH Invest近期斥资1亿美元,买下德国5家便利购物中心,收益率在4.5-5%区间;其中食品占营业额的80%。Warburg-HIH称荷兰零售市场的投资机会也“相当诱人”。

第一太平戴维斯欧洲研究部董事Eri Mitsostergiou女士表示:“零售体验更为多元的资产将能展现出更强的市场韧性,无论是带有休闲设施的奥特莱斯,还是精准定位地方社区、提供健康保健等一系列服务的零售中心。奢饰品牌也开始关注游客众多、消费水平较高的非传统商圈。”

投资者如果足够果敢,或许可在电商硝烟过后的英国零售市场开出一方绿土。英国在2014年颁布法案对开发权利做出规定,允许将零售物业改造成住宅。在英国一些城市,零售物业价格下滑,而房价持续上涨,这为房产改造提供了有力前提。

专业房地产信息网站Bisnow数据显示,2012至2016年间,私募股权基金在英国收购的次级零售物业价值共计30亿美元,但尚未达到预期售价。随着存续时间的逼近,私募股权基金出售资产的意愿或将有所增加。

拓展阅读:
Savills European Research